Die Nachbarschaft
Aus der heute wenig einladenden und schlecht genutzten öffentlichen Wiese neben dem Gebäude wird ein attraktiver Park. Geplant sind eine 600m2 grosse zusammenhängende Spielfläche, die sich für Rasenspiele eignet, und ein neuer Spielplatz. Die öffentliche Zugänglichkeit der Freifläche wird rechtlich gesichert.
Nach der Umnutzung und dank der freundlichen Parkanlage kommt auch ausserhalb der Bürozeiten mehr Leben in den Talboden. Das fördert den Austausch und die Begegnung. Die Halle im Erdgeschoss des umgenutzten Gebäudes ist öffentlich zugänglich, die dort vorgesehenen kleingewerblichen Angebote sind auch für die Nachbarschaft attraktiv.
Im Gebiet mangelt es heute an Räumlichkeiten für Kurse, Veranstaltungen und kulturelle Angebote. Künftig besteht die Möglichkeit, den Gemeinschaftsraum im umgebauten Gebäude mitzubenutzen, was nicht zuletzt für Vereine interessant sein kann.
Die Zufahrt zum umgenutzten Bürogebäude erfolgt wie heute über die Bahnstrasse in die bestehende Tiefgarage. Ein Gutachten rechnet mit einem unveränderten Verkehrsaufkommen. Die Anzahl Parkplätze in der Einstellhalle wird gegenüber heute reduziert.
Aus Rücksicht auf die weniger hohen Gebäude im Schermen-Quartier bleibt der südliche Dachbereich unbebaut. Die abgestufte Gebäudehöhe sorgt für einen sanften Übergang zum Quartier. Durch die Lage in der Talsenke und die freibleibende südliche Dachfläche fügt sich der Bau wie bisher sehr gut in die Umgebung ein.
Fragen & Antworten
Ein qualitätssicherndes Verfahren unter Beizug von unabhängigen Fachgutachterinnen und Fachgutachtern hat gezeigt, dass die geplante Nachverdichtung ortsverträglich ist und die Neugestaltung des öffentlichen Freiraums die Qualität des Ortes stärkt. Der Planungsperimeter befindet sich mehrheitlich einer Umgebungszone des Ortsbilds von nationaler Bedeutung (ISOS). Die Umnutzung erfüllt alle Schutzziele, die das ISOS-Inventar für diesen Abschnitt des Worbletals vorgibt.
Die historische Gewerbelandschaft mit ihren vielfältigen Gewerbeanlagen, Industriebauten und Arbeitersiedlungen aus dem frühen 20. Jahrhundert ist im Bereich Schermen stark beeinträchtigt. Ittigen wirkt heute im Talboden vielerorts anonym. Die Umnutzung des Bürogebäudes gibt Ittigen ortsbaulich eine klare Identität und stärkt den Siedlungsrand zum Schermen-Quartier. Durch die nur eingeschossigen Aufstockung und die zurückgesetzten Dachaufbauten wirkt das umgenutzte Gebäude flacher und weniger massiv als die voluminösen, in die Höhe stossenden Nachbarbauten. Im Süden sorgt die abgestufte Gebäudehöhe mit der freigehaltenen Dachfläche für einen sanften Übergang zum Schermen-Quartier. Die neu gestaltete Wiese mit Biotop auf der Westseite wertet den Raum entlang der Worblentalstrasse auf und sichert den für die Gliederung des Talbodens wichtigen Grünraum entlang der Bahnlinie.
Der begrünte Innenhof mit überdachten Spielflächen dient hauptsächlich den Bewohnerinnen und Bewohnern des Gebäudes. Im südlichen Bereich des Dachs lädt ein gemeinschaftlich genutzter Garten zum Verweilen ein. In der Halle im Erdgeschoss befinden sich die Ateliers, Gewerbebetriebe, der Gemeinschaftsraum sowie der Hauptzugang zum Gebäude. Über die aussenliegende Plattform ist dieser Bereich öffentlich zugänglich und schafft so einen offenen Ort der Begegnung und des Austauschs mit dem Quartier. Auch im öffentlichen Park auf der Westseite des Gebäudes treffen sich die Menschen aus dem Quartier. Der Gemeinschaftsraum lässt sich vielfältig nutzen, zum Beispiel für Mittagstisch, regelmässige Kurse, Pop-Up-Angebote, Geburtstage, Hausfest und anderes.
Verschiedene Nutzungen sind denkbar: zum Beispiel ein Veloshop mit Cargobike-Verleih und ein Feinkost- oder Bioladen mit Takeaway-Angebot. Im Gebäude leben rund 300 Personen, hinzu kommen potenzielle Kundinnen und Kunden aus den umliegenden Bürogebäuden sowie dem benachbarten Park. Dank der zentralen Lage im Talboden ist das Gebäude für die meisten Einwohnerinnen und Einwohner der Gemeinde gut erreichbar. Welche Nutzungskonzepte am Ende umgesetzt werden, wird sich in der Vermietungsphase zeigen. Rentable Gewerbenutzungen im Erdgeschoss von Überbauungen sind anspruchsvoll, wobei es durchaus erfolgreiche Beispiele, so etwa in den Siedlungen Warmbächli und Hubergasse in Bern und in der Genossenschaft Kalkbreite in Zürich. Falls die Nachfrage nach gewerblichen Angeboten an der Worblentalstrasse 68 zu gering ist, können die Räume von den Bewohnerinnen und Bewohnern für verschiedene Aktivitäten genutzt werden. Mit der Zeit wird sich eine Nutzung etablieren, die zum Ort passt.
Die Zufahrt zum umgenutzten Bürogebäude erfolgt wie heute über die Bahnstrasse in die bestehende Tiefgarage, wobei eine neue, verbreiterte Rampe die Einstellhalle erschliesst. Ein Gutachten rechnet mit einem unveränderten Verkehrsaufkommen. Massgebend für die Berechnung sind die Anzahl Parkplätze und die Fahrtenzahl pro Parkplatz. Das Parkplatzangebot wird gegenüber heute reduziert: In der Einstellhalle stehen künftig 44 statt wie bisher 55 Parkplätze zur Verfügung und oberirdisch fünf statt wie bisher zehn.
Bei der heutigen Büronutzung geht der Grossteil des Verkehrs auf die Mitarbeitenden zurück und ein kleiner Teil auf Besuchende. An einem Durchschnittstag ergeben sich rund 200 bis 250 Fahrten. Die Bandbreite ist gross: Sie reicht von rund 350 Fahrten an Spitzentagen (z.B. viele auswärtige Sitzungen, viele Besuchende, viele Teilzeit-Mitarbeitende) bis zu rund 140 Fahrten an frequenzschwachen Tagen (z.B. Ferienzeit, wenig Besuchende, wenig auswärtige Sitzungen). Für die geplante Wohnnutzung ist an einem Durchschnittstag ebenfalls mit rund 200 bis 250 Fahrten zu rechnen. Die Annahme: Jeder Parkplatz verursacht durchschnittlich im Minimum drei Fahrten pro Tag. Der Wert entspricht Erfahrungen an vergleichbaren Standorten.
Die Fahrten der Besucherparkplätze sind bei den rund 200 bis 250 Fahrten eingerechnet. Dabei werden zusätzlich zu den fünf Besucherparkplätzen beim Gebäude weitere fünf öffentliche Parkplätze hinzugezählt und für alle eine Bandbreite von 40 bis 80 Fahrten pro Tag angenommen.
Aufgrund der Besucherparkplätze direkt beim Gebäude und der öffentlichen Parkplätze beim Parkplatz Bahnstrasse und im Talgut-Zentrum ist nicht damit zu rechnen. Viele Besucherinnen und Besucher werden zudem mit dem ÖV anreisen. Bei der südöstlichen Ecke des Gebäudes wird die Wendemöglichkeit verbessert, wo auch die Container stehen werden. Hier finden wie heute die Anlieferung und die Entsorgung statt. Der Wendeplatz wird gross genug angelegt, damit ein Müllfahrzeug wenden kann. Analog den bestehenden Besucher-Parkplätzen ist auch bei den künftigen fünf Parkplätzen ein Sicherheitsabstand von 2.80 m eingeplant, um beim Ausparken ausreichende Sicht zu gewährleisten.
Öffentlicher Park mit Spielfläche, Spielplatz und Biotop.
So könnte der Spielplatz aussehen.
Beispiel für eine öffentliche Spielwiese.
Biotop als Teil der Parkanlage.